Regolamento di condominio: le norme fondamentali
Rispettare il regolamento di condominio è fondamentale per il quieto vivere di tutti i condomini.
Analizziamo insieme al meglio quali sono le norme fondamentali e come funzionano!
Indice
Che cos’è il regolamento di condominio
Il regolamento di condominio è un insieme di regole che indica una serie di norme che ogni singolo condominio deve rispettare. L’obbligo di dotazione avviene ogni volta che il numero dei condomini sia superiore a dieci.
La presenza di un amministratore è obbligatoria nel caso in cui siano presenti più di otto condomini. Inoltre, affinché sia valido è necessaria la redazione in forma scritta. Il documento, allegato nel registro dei verbali dell’assemblea condominiale, deve essere visionabile da tutti i condomini.
Le fonti principali delle regole condominiali sono due:
- Codice Civile: dove sono fissate le regole da rispettare tra cui la nomina di un amministratore, la formazione del regolamento condominiale, i criteri con cui possono essere ripartire le spese comuni e i diritti di ciascun condomino;
- regolamento condominiale: ad integrazione delle norme stabilite all’interno del Codice Civile. In alcuni casi lo può derogare.
A livello generale il regolamento di condominio riguarda l’uso degli spazi comuni e la ripartizione delle spese. In caso di violazione delle regole condominiali è possibile ricorrere al giudice.
L’amministratore ha l’onere di far osservare il regolamento. Per far cessare gli abusi dei condomini che non rispettano le clausole, può agire in giudizio o applicare delle sanzioni ove approvate dal regolamento del singolo edificio o dall’ assemblea condominiale.
Regolamento di condominio: le tre principali tipologie
Il regolamento di condominio può essere di tre differenti forme e tipologie:
- contrattuale o convenzionale: adottato da tutti i condomini al momento dell’acquisto dell’appartamento. Esso è predisposto dal proprietario originario dello stabile, rinvenibile all’interno degli atti di compravendita de approvato da ciascuno al momento dell’acquisto. Esso è inoltre valido non solo per gli attuali proprietari ma anche per gli eventuali futuri acquirenti dell’abitazione. La sua natura contrattuale incide sui diritti dei singoli condomini sulle parti comuni e sulla proprietà esclusiva di ciascuno. Disciplina inoltre l’uso delle parti, delle aree comuni e dei servizi condominiali ma non può incidere sull’uso degli appartamenti, la cui proprietà è inviolabile. Questa forma di regolamento prevale sulle norme del Codice Civile e, dal momento che è vincolante, è necessario che venga accettato per iscritto;
- assembleare o maggioritario: deve essere votato all’interno di un’assemblea ed approvato dalla maggioranza dei voti e dei millesimi del condominio. Esso incide sulla modalità di godimento delle cose comuni, la divisione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Ad ogni modo, i suoi effetti sono limitati in quanto non condiziona parti comuni o di proprietà esclusiva dei condomini né sui diritti dei singoli.
- giudiziale: qualora venga adottato coattivamente e approvato da un giudice in base alla richiesta di un condomino.
Le regole principali da rispettare
Le principali regole condominiali che ogni condomino è tenuto a rispettare sono:
- silenzio in condominio e divieto di provocare rumori intollerabili: nello specifico, nel regolamento di condominio sono indicati gli orari di silenzio da rispettare nell’arco della giornata. Di solito essi sono tra le 21:00 e le 8:00 per quanto riguarda la fascia notturna e dalle 13:00 alle 16:00 per la diurna. Ad ogni modo, è buona norma evitare sempre rumori molesti per evitare litigi o sanzioni per disturbo alla quiete pubblica;
- partecipazione in assemblea: è possibile non partecipare e delegare altri soggetti. Si possiede inoltre il diritto a ricevere il verbale e ad impugnare la delibera entro 30 giorni dal ricevimento del documento;
- uso della proprietà esclusiva: ogni condomino può fare quello che desidera in casa propria salvo che il regolamento non prevede regole differenti o si interferisca con i diritti degli altri condomini;
- possesso di animali domestici: essi sono accettati e il regolamento non può vietarne presenza, come previsto dopo la riforma del 2013. Allo stesso tempo, i padroni devono fare la loro parte nel rispetto degli altri e hanno la responsabilità di sorveglianza in modo da evitare situazioni spiacevoli;
- avviso in caso di trasloco o lavori in casa: necessario avvisare l’amministratore e comunicare agli altri condòmini con cartelli dedicati.
La gestione degli spazi comuni
Un aspetto fondamentale del regolamento di condominio è quello a riguardo della gestione degli spazi comuni.
E quindi un insieme di fattori quali:
- informazioni sulle parti comuni come le pertinenze e le parti coperte o scoperte;
- utilizzo delle parti comuni quali, ad esempio, giardino o parcheggio. Spesso capita infatti che qualcuno si appropri del giardino condominiale trasformandolo in un orto o parcheggi l’auto dove capita, occupando i posti riservati ad altre persone;
- criteri di ripartizione delle spese tramite tabelle apposite per ogni tipologia di costo. Di queste fanno parte ascensore, luci, riscaldamento, pulizie delle scale ed eventuali ristrutturazioni o sostituzioni;
- regole di decoro, che riguardano l’estetica del palazzo, l’insieme di scelte strutturali e decorative che ne determinano le caratteristiche.
In caso di comportamenti scorretti che infrangono il regolamento condominiale, è competenza dell’amministratore provvedere a risolvere il problema.
Inoltre, esistono delle tipologie di spese in comune da sostenere. Si tratta di:
- spese di manutenzione ordinaria, che comprendono i casi di rottura, rinnovo o riparazione di aree ed elementi necessari per tutti i condomini;
- spese di manutenzione straordinaria, ovvero le casistiche eccezionali che modificano ad esempio la struttura dell’intero immobile.
In qualsiasi caso, la somma da pagare per le spese varia in base ai millesimi di proprietà, ovvero la quota all’appartamento legata al suo valore.
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