Quotazioni immobiliari: nella stima sono attendibili i valori OMI?

Che cosa sono le quotazioni immobiliari OMI?

Le OMI, acronimo per Quotazioni Immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, corrispondono ad un’attribuzione di valore ad un immobile o terreno. Tale valore è infatti il parametro principale per determinare l’importo delle tasse e delle imposte per vendita, successione, donazione e calcolo di Tari e IMU.

Le quotazioni immobiliari OMI vengono utilizzate dall’Agenzia delle Entrate per compiere accertamenti sul valore. Diciamo subito che tali quotazioni, se utilizzate da sole, non hanno valore probatorio e quindi non possono dimostrare l’effettivo valore di un edificio. Devono essere necessariamente integrate ad altri elementi. 

Le quotazioni immobiliari OMI possono però tornare utili nella definizione di valore di massima, nel caso in cui tu voglia vendere o affittare e non abbia ancora chiesto una stima del valore immobiliare. In questo modo potrai iniziare ad orientarti meglio sul mercato, soprattutto, se sei nuovo nell’ambito.

Le quotazioni immobiliari OMI vengono pubblicate e aggiornate due volte annualmente. Tramite l’Osservatorio del Mercato Immobiliare vengono rilevati ed elaborati vari dati che elaborano il valore di vendita di edifici, terreni, affitti, mercati e tassi di rendita. Il suo ruolo è infatti quello di banca dati che mette a disposizione le quotazioni immobiliari su tutto il territorio nazionale.

Come vengono elaborate?

Le quotazioni immobiliari OMI vengono calcolate in base ad ogni comune dopo aver individuato alcune zone omogenee. Ogni zona fa parte di una fascia che rappresenta la collocazione, centrale o periferica che sia, dell’edificio o del terreno. Viene poi individuata un ulteriore fascia corrispondente al valore minimo e a quello massimo. Questo è stabilito a seconda della destinazione d’uso.

Quindi le quotazioni immobiliari OMI risulteranno diverse se l’immobile è destinato ad uso residenziale, commerciale o se si tratta di un capannone e simili. Tale calcolo non considera in genere l’esistenza di eccezioni quali abitazioni di lusso o al contrario in estremo degrado. Tali tipologie di edifici non rappresentano infatti la media comune di immobili.

In definitiva, il calcolo per stabilire quotazioni immobiliari OMI viene elaborato considerando:

• edifici prevalenti nella zona considerata, di conseguenza l’immobile più frequente sul mercato circostante;
• stato di conservazione più comune in parti limitrofe;
• superficie commerciale.

A cosa servono?

Ricordiamo che le quotazioni immobiliari OMI non servono a conoscere il valore del proprio alloggio. Tali valori sono infatti solo delle presunzioni e non corrispondono per forza alla realtà dei fatti. L’ Agenzia delle Entrate le utilizza per lo più per fare degli accertamenti. Il prezzo di vendita infatti è stabilito dalle leggi della domanda/offerta sul mercato nel preciso momento in cui viene effettuata la compravendita.

Le quotazioni immobiliari OMI restano ad ogni modo un ottimo punto di riferimento per:

• essere in grado di valutare se il prezzo di vendita dell’immobile è equo, vantaggioso o meno;
• capire se la stima rientra nella media ed è attendibile;
• comprendere che canone di locazione richiedere ad eventuali inquilini o accettare in caso di proposte.

Tutto ciò fermo restano che le quotazioni immobiliari OMI non hanno nessun valore di legge e possono essere stabilite diversamente dall’Osservatorio. In caso di mancata perizia o stima immobiliare le quotazioni immobiliari OMI restano comunque solo indizi. Sebbene utili non possono essere sostituiti a valori più precisi.

Anche la Corte di Cassazione si è espressa a proposito. Con la sentenza 3197 ha infatti stabilito che le quotazioni del mercato immobiliare non assumono la valenza di prove. Si basano su osservazioni statistiche e presentano valori di massima. Il valore effettivo dell’immobile può quindi essere inferiore a quello presupposto dall’Agenzia delle Entrate.

Dove trovare le quotazioni immobiliari OMI di proprio interesse?

Sul sito delle Agenzie delle Entrate è presente una banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Le quotazioni disponibili sono a riguardo di:

• edifici residenziali; 
• immobili commerciali, produttivi e terziali;
• posti auto, box e autorimesse.

Il riferimento delle quotazioni è a riguardo unicamente dei comuni censiti presso gli archivi del catasto. Ciò significa anche che possono venirsi a creare variazioni di volta in volta. Ad esempio nelle modifiche a circoscrizioni, o per eliminazione di un comune o la creazione di uno nuovo.

L’utilizzo della banca dati è semplice, basta consultare la guida apposita o seguire le seguenti procedure:

• andare sul sito della banca alla voce quotazioni immobiliari OMI;
• selezionare la provincia d’appartenenza;
• scegliere il comune dell’edificio e il semestre di riferimento;
• selezionarne la zona d’ubicazione;
• concludere indicando la destinazione ed accedere.

In questo modo comparirò la tabella contenente tutte le quotazioni d’interesse. 

Prezzo e modalità di calcolo

Per quanto riguarda invece le modalità di calcolo, come abbiamo già detto le quotazioni immobiliari OMI sono stime approssimative. Diventano quindi utili per avere idea del valore massimo di un immobile. I livelli minimi e massimi, infatti, sono definibili dagli accordi territoriali tra le associazioni compratori/acquirenti.

Il Manuale della Banca dati dell’Osservatorio di Mercato Immobiliare indica:

• in che modo vengono definite le zone omogenee, e come vengono aggiornate ogni 10 anni;
• le modalità di indagini sul mercato degli immobili;
• come funziona l’elaborazione dei dati.

Tale calcolo viene compiuto sulla base di un campione di compravendite delle locazioni costruito su un numero di osservazioni minimo compiute in ogni zona omogenea.

Ad ogni modo, nel caso in cui il valore dell’immobile nell’atto di vendita fosse inferiore a quello delle quotazioni immobiliari OMI calcolate non può comunque essere rettificato. Se all’agenzia è consentito usare tali quotazioni, non lo è altrettanto provarne il valore effettivo.

La consultazione della Banca dati semestre per semestre è gratuita. Se invece è necessario scaricare l’intera banca dati le regole cambiano a vari livelli. Alcune annate di consultazione sono gratuite e, nello specifico, quelle a partire dal 2016. Quelle precedenti costano invece 2.200 € a semestre e i dati ad uso territoriale 1.500 € sempre per semestre. I Consulenti Tecnici d’Ufficio e gli studenti hanno invece l’accesso gratuito.