Diritto di superficie: 3 cose da sapere
Il diritto di superficie è disciplinato dagli art. 952 e seguenti del Codice Civile.
È un diritto reale di godimento minore, in base al quale è possibile acquistare la proprietà di immobile o un’opera, di nuova costruzione o già esistente su un fondo appartenente ad un altro soggetto. Il diritto di superficie separa la proprietà del suolo da ciò che vi è sopra o sotto, consentendo a ognuno dei soggetti coinvolti di disporre della propria parte. In particolare, il concedente può alienare o cedere il terreno e il superficiatario può vantare diritti solo sulla costruzione.
Costituzione del diritto di superficie
Il diritto di superficie può essere costituito tramite:
- contratto;
- testamento;
- usucapione.
Nel caso di contratto formale, per il quale non vi è l’obbligo di registrazione, devono essere indicati tutti gli elementi utili a regolare i rapporti tra le parti. In esso devono essere inseriti l’ammontare del canone annuo e la durata.
Nel testamento gli eredi subentrano al posto del superficiario e sono soggetti agli stessi vincoli di quest’ultimo. L’usucapione può riguardare solo immobili o opere già esistenti.
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Oggetto del diritto
Oggetto del diritto di superficie sono tutte le costruzioni che si trovano sopra o sotto un suolo, sia di nuova realizzazione che esistenti. In particolare, il diritto può riguardare immobili, edifici civili, costruzioni temporanee, come ad esempio padiglioni o strutture prefabbricate, ma non piantagioni o attività agricole. Inoltre, anche l’uso di un suolo per la realizzazione di edicole, chioschi o opere di pubblica utilità, come in caso di palificate elettriche e telefoniche o nella costruzione di condutture destinate al passaggio di reti elettriche o gasdotti, per i quali bisogna accedere su terreni di proprietà di altri soggetti, si può parlare di diritto di superficie.
Durata ed estinzione
Il diritto di superficie in genere è a tempo indeterminato. Ma può valere anche per un determinato periodo di tempo. In quest’ultimo caso, alla scadenza, il diritto si estingue e la proprietà dell’immobile o costruzione torna al proprietario del suolo, che può demolirla o cederla. Naturalmente il superficiatario può anche riscattare il suolo e la struttura e acquisire la completa proprietà. Esistono anche cause di decadimento del diritto. Se la costruzione non è mantenuta correttamente ed è soggetta a deperimento, scatta la prescrizione dei venti anni, termine entro il quale il superficiatario decade automaticamente.
