Diritto di prelazione: cos’è, quando spetta e come si esercita

Cos’è il diritto di prelazione

La prelazione non attribuisce normalmente un diritto immediato ad acquistare il bene. Attribuisce invece un diritto di preferenza.
Immaginiamo che il proprietario di un immobile abbia riconosciuto contrattualmente a un’altra persona un diritto di prelazione. Se in futuro decide di vendere a 200.000 euro e trova un terzo disposto ad acquistare a quelle condizioni, il titolare della prelazione dovrà poter essere preferito se accetta lo stesso prezzo e le stesse condizioni.

Il diritto opera quindi nel momento in cui il proprietario decide di concludere l’operazione per la quale la prelazione è prevista.
Questo distingue la prelazione, per esempio, da un’opzione: nella prelazione il proprietario non è normalmente obbligato a vendere, mentre l’opzione attribuisce al titolare il potere di determinare la conclusione del contratto attraverso la propria accettazione entro le condizioni pattuite.

Prelazione legale e prelazione volontaria

La distinzione fondamentale riguarda la fonte del diritto.

Prelazione volontaria

La prelazione volontaria nasce da un accordo.
Le parti possono stabilire, nell’esercizio dell’autonomia contrattuale, che una di esse debba essere preferita rispetto a eventuali terzi se l’altra deciderà di concludere una determinata operazione.

Il patto deve essere letto insieme alle normali regole sui contratti e sui loro elementi essenziali, perché contenuto, durata, oggetto e modalità di esercizio dipendono innanzitutto da ciò che le parti hanno stabilito. La prelazione volontaria può essere inserita:

• in un contratto;
• in un accordo autonomo;
• in uno statuto societario;
• in altri negozi nei quali la preferenza persegua un interesse lecito e meritevole.

La possibilità di modellarne il contenuto è una manifestazione dell’autonomia privata, che consente anche la stipulazione di contratti tipici e atipici nei limiti previsti dall’ordinamento.

Prelazione legale

La prelazione legale nasce invece direttamente dalla legge.
Il diritto non dipende da una concessione volontaria del proprietario, ma dalla presenza dei presupposti stabiliti dalla norma. Tra le ipotesi più rilevanti troviamo:

• prelazione ereditaria tra coeredi;
• prelazione agraria;
• prelazione del conduttore in determinate locazioni;
• prelazione su beni culturali;
• altre fattispecie previste da leggi speciali.

Proprio perché nasce dalla legge, la sua violazione può produrre effetti più incisivi rispetto alla semplice violazione di un patto volontario.

Come si esercita il diritto di prelazione

Non esiste un’unica procedura valida per tutte le prelazioni. Bisogna verificare:

• fonte del diritto;
• forma richiesta;
• informazioni da comunicare;
• termine per rispondere;
• modalità di accettazione;
• conseguenze della mancata risposta.

Il principio comune è però intuitivo: il titolare deve essere posto nella condizione di conoscere l’operazione e le condizioni alle quali il proprietario intende concluderla con un terzo.

Cos’è la denuntiatio

Con il termine denuntiatio si indica la comunicazione attraverso la quale il soggetto obbligato rende nota al titolare della prelazione la propria intenzione di alienare e gli elementi necessari per decidere se esercitare il diritto.

A seconda della disciplina applicabile può essere necessario indicare:

• prezzo;
• identità dell’acquirente;
• modalità di pagamento;
• condizioni della vendita;
• eventuali altri elementi essenziali dell’operazione.

La funzione della denuntiatio non è quindi meramente informativa.
Serve a permettere al prelazionario di scegliere consapevolmente se subentrare alle stesse condizioni offerte al terzo.

Prezzo e condizioni devono essere gli stessi?

In linea generale, sì. La prelazione è un diritto di preferenza a parità di condizioni.
Se il proprietario comunica una vendita a 200.000 euro e il titolare rinuncia, ma poi l’immobile viene effettivamente ceduto al terzo per 150.000 euro, potrebbe essersi verificata una violazione del diritto di prelazione, quando la disciplina applicabile richiede che il prelazionario conosca le reali condizioni dell’operazione.

Il problema non riguarda soltanto il prezzo. Possono avere rilievo anche:

• dilazioni;
• modalità di pagamento;
• beni inclusi nella vendita;
• garanzie;
• eventuali condizioni sospensive;
• altri elementi economicamente rilevanti.

Il diritto di prelazione obbliga il proprietario a vendere?

No. Questo è uno degli equivoci più frequenti.
La prelazione non attribuisce normalmente al titolare il potere di obbligare il proprietario a mettere in vendita il bene. Se il proprietario decide di non alienare, il prelazionario non può pretendere l’acquisto soltanto perché dispone del diritto di prelazione.

La preferenza diventa rilevante quando nasce concretamente l’intenzione di concludere con un terzo l’operazione prevista dalla legge o dal patto.

Cosa succede se viene violato il diritto di prelazione

Qui emerge la differenza più importante tra prelazione volontaria e legale.

Violazione della prelazione volontaria

La prelazione volontaria produce normalmente effetti obbligatori tra le parti.
Se il proprietario viola il patto e conclude direttamente con un terzo, il prelazionario può generalmente agire nei confronti del soggetto che aveva assunto l’obbligo e chiedere il risarcimento del danno, se ne ricorrono i presupposti.

Non può invece, come regola generale, sottrarre automaticamente il bene all’acquirente estraneo al patto.

Violazione della prelazione legale

In alcune ipotesi di prelazione legale, il legislatore attribuisce una tutela più forte.
Oltre al diritto di essere preferito prima della vendita, il soggetto può disporre anche di un diritto di riscatto, che consente di subentrare all’acquirente quando il bene è stato trasferito senza rispettare la prelazione.

È ciò che accade, con regole differenti, nella prelazione:

• ereditaria;
• agraria;
• locatizia commerciale.

Prelazione e diritto di riscatto: qual è la differenza

Prelazione e riscatto sono quindi istituti collegati, ma non coincidenti.

Il riscatto rappresenta dunque una tutela successiva e più incisiva, che non accompagna automaticamente qualsiasi forma di prelazione.

Diritto di prelazione tra coeredi

Una delle ipotesi più importanti è prevista dall’articolo 732 del Codice civile.
Quando un coerede vuole alienare a un estraneo la propria quota ereditaria, o una parte di essa, deve notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione indicando il prezzo.

Gli altri coeredi hanno diritto di prelazione e devono esercitarlo entro due mesi dall’ultima notificazione. La norma tutela l’interesse dei coeredi a evitare che un estraneo entri nella comunione ereditaria.

Quando si applica l’articolo 732

Sono necessari alcuni presupposti:

• deve esistere una comunione ereditaria;
• il soggetto che vende deve essere coerede;
• deve essere alienata la quota ereditaria o parte di essa;
• l’acquirente deve essere estraneo alla comunione.

Non basta quindi che due fratelli siano comproprietari di un bene per affermare automaticamente l’esistenza della prelazione successoria: occorre verificare la provenienza ereditaria e la permanenza della comunione.

Per approfondire il contesto successorio è utile distinguere la disciplina civilistica dalla dichiarazione di successione, che costituisce invece un adempimento fiscale e non sostituisce l’accettazione dell’eredità.

Il termine di due mesi

La legge stabilisce che il diritto debba essere esercitato entro due mesi dall’ultima notificazione della proposta. Decorso il termine senza esercizio della prelazione, il coerede può procedere alla vendita alle condizioni comunicate.

Se invece le condizioni effettive cambiano in maniera sostanziale, può rendersi necessaria una nuova valutazione della posizione degli altri coeredi.

Il retratto successorio

Se la notificazione manca, l’articolo 732 riconosce agli altri coeredi il diritto di riscattare la quota dall’acquirente e dai successivi aventi causa finché dura lo stato di comunione ereditaria.

È il cosiddetto retratto successorio.
Qui si vede chiaramente la forza della prelazione legale: la tutela non rimane limitata al rapporto con il coerede venditore, ma può incidere anche sull’acquisto compiuto dal terzo.

Diritto di prelazione agraria

La prelazione agraria costituisce un’altra fattispecie molto rilevante.
La disciplina nasce soprattutto dall’articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e dall’articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817. L’obiettivo è favorire, ricorrendone i requisiti, la continuità e l’ampliamento dell’attività agricola.

Prelazione del coltivatore diretto

La legge riconosce, in presenza delle condizioni stabilite, un diritto di prelazione al coltivatore diretto che conduce il fondo offerto in vendita. Il proprietario deve comunicare l’intenzione di vendere e le condizioni dell’operazione affinché il titolare possa decidere se esercitare la prelazione.

Il termine previsto per l’esercizio è 30 giorni dalla comunicazione. La disciplina agraria contiene requisiti specifici relativi:

• alla qualifica del soggetto;
• alla conduzione del fondo;
• al periodo di coltivazione;
• alla natura dell’operazione;
• alla situazione del terreno.

Non basta quindi esercitare genericamente un’attività agricola per avere automaticamente il diritto.

Prelazione del proprietario confinante

La legge n. 817 del 1971 estende, a determinate condizioni, la prelazione anche al coltivatore diretto proprietario di un terreno confinante con quello offerto in vendita, quando sul fondo non siano insediati determinati soggetti titolari di una posizione agraria prevalente.

È proprio qui che nasce un equivoco molto diffuso.

Il confinante ha sempre diritto di prelazione?

No. Il semplice fatto di possedere un immobile confinante non attribuisce automaticamente un diritto di prelazione.
Non esiste una regola generale secondo cui il proprietario della casa o del terreno accanto debba sempre essere informato prima della vendita. La prelazione del confinante opera in specifiche fattispecie, soprattutto nella disciplina agraria, e richiede i requisiti stabiliti dalla legge.

Quindi:

essere confinanti non basta.

Occorre verificare:

• natura agricola del fondo;
• qualifica del soggetto;
• situazione dei terreni;
• eventuale presenza di affittuari o altri aventi diritto;
• ulteriori presupposti normativi.

Riscatto agrario

Quando la prelazione agraria viene violata, la normativa riconosce, nei casi previsti, il diritto di riscatto. Il titolare può quindi agire per subentrare all’acquirente entro il termine previsto dalla legge.

La distinzione tra prelazione e riscatto è particolarmente evidente proprio in questa materia: la prima interviene prima della vendita, il secondo dopo una vendita conclusa in violazione del diritto.

Diritto di prelazione nella locazione commerciale

Anche il conduttore di un immobile ad uso commerciale può godere, in determinate condizioni, di un diritto di prelazione.
L’articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 disciplina la prelazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato destinato alle attività per le quali la legge riconosce questa tutela.

Il locatore deve comunicare al conduttore:

• corrispettivo;
• condizioni della compravendita;
• invito a esercitare o meno la prelazione.

Il conduttore deve esercitare il diritto entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicate.
La norma non si applica indistintamente a qualsiasi locazione commerciale e prevede specifiche condizioni ed esclusioni.

Cosa succede se il locatore vende senza avvisare il conduttore

L’articolo 39 della stessa legge riconosce il diritto di riscatto quando:

• manca la comunicazione prevista;
• oppure il corrispettivo indicato risulta superiore a quello riportato nell’atto di trasferimento.

In queste ipotesi, l’avente diritto può riscattare l’immobile dall’acquirente e dai successivi aventi causa entro sei mesi dalla trascrizione del contratto. Anche qui la tutela opera quindi su due livelli:

1. prelazione prima della vendita;
2. riscatto dopo la vendita irregolare.

Diritto di prelazione nelle locazioni abitative

Nelle locazioni abitative non esiste una prelazione generale dell’inquilino ogni volta che il proprietario decide di vendere.
La legge n. 431 del 1998 riconosce il diritto in una fattispecie specifica: quando, alla prima scadenza contrattuale, il locatore nega il rinnovo perché intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tale caso il conduttore dispone della prelazione secondo le modalità richiamate dalla stessa legge.

Quindi è sbagliato sostenere che:

“l’inquilino ha sempre diritto di prelazione”.

La risposta corretta dipende:

• dal tipo di locazione;
• dal momento della vendita;
• dai presupposti previsti dalla disciplina applicabile.

Prelazione sui beni culturali

Una forma particolare di prelazione riguarda i beni culturali.
L’articolo 60 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 consente al Ministero o, nei casi previsti, alla Regione o ad altri enti pubblici territoriali di acquistare in via di prelazione determinati beni culturali alienati a titolo oneroso, allo stesso prezzo stabilito nell’atto.

La finalità è diversa da quella delle prelazioni tra privati. Qui il diritto è collegato alla tutela dell’interesse pubblico alla conservazione e valorizzazione del patrimonio culturale.

La disciplina prevede inoltre specifiche regole quando:

• il bene è venduto insieme ad altri per un prezzo complessivo;
• manca un corrispettivo esclusivamente in denaro;
• l’operazione avviene mediante permuta;
• occorre determinare autonomamente il valore economico del bene.

Diritto di prelazione nella vendita di quote societarie

La prelazione può assumere rilievo anche nei rapporti societari.
Statuti e accordi tra soci possono prevedere clausole in base alle quali chi intende trasferire una partecipazione deve prima offrirla agli altri soci alle medesime condizioni proposte dal terzo.

L’obiettivo può essere:

• mantenere stabile la compagine sociale;
• evitare l’ingresso di soggetti non graditi;
• consentire ai soci esistenti di aumentare la propria partecipazione.

La disciplina concreta dipende però:

• dal tipo societario;
• dallo statuto;
• dall’eventuale patto parasociale;
• dalle modalità con cui la clausola è stata formulata.

Non esiste quindi una regola unica valida per ogni società.

Il diritto di prelazione vale anche in caso di donazione?

Non necessariamente.
La prelazione è normalmente collegata a un’alienazione a titolo oneroso, soprattutto quando la legge richiede che il prelazionario possa subentrare alle stesse condizioni offerte al terzo.

Una donazione, essendo gratuita, non consente sempre di applicare automaticamente la medesima disciplina. Occorre verificare la specifica fattispecie.
Inoltre, un’operazione formalmente gratuita utilizzata soltanto per eludere una prelazione potrebbe generare un contenzioso sulla reale natura dell’atto.

Si può rinunciare al diritto di prelazione?

Sì, ma anche in questo caso bisogna distinguere. Nella prelazione volontaria, modalità ed effetti della rinuncia dipendono dall’accordo.
Nella prelazione legale bisogna invece verificare:

• momento della rinuncia;
• conoscenza effettiva dell’operazione;
• contenuto della comunicazione;
• eventuali requisiti formali.

La rinuncia a una determinata vendita non significa necessariamente rinuncia definitiva a qualsiasi futura prelazione quando le condizioni dell’operazione cambiano.

Diritto di prelazione e cause di prelazione dei creditori: attenzione alla differenza

L’espressione “prelazione” compare anche nella disciplina dei creditori, ma indica un fenomeno diverso.
L’articolo 2741 del Codice civile stabilisce che i creditori hanno eguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore, salvo le cause legittime di prelazione. Sono cause legittime di prelazione:

• privilegi;
• pegno;
• ipoteche.

Queste fattispecie attribuiscono ad alcuni creditori una posizione preferenziale rispetto agli altri nella soddisfazione del credito. Non devono essere confuse con il diritto di essere preferiti nella conclusione di una vendita.

Pegno e ipoteca sono, inoltre, diritti reali di garanzia, tema che può essere approfondito nella guida sui diritti reali e la proprietà.

Perché forma, termini e condizioni sono decisivi

Il diritto di prelazione sembra semplice nel suo principio:

“prima di vendere a un altro, devi preferire me”.

Nella pratica, però, le controversie riguardano spesso:

• esistenza stessa del diritto;
• corretta individuazione del titolare;
• contenuto della comunicazione;
• corrispondenza tra prezzo comunicato e prezzo reale;
• decorrenza dei termini;
• natura della vendita;
• vendita di più beni insieme;
• cessione a familiari;
• operazioni formalmente diverse dalla compravendita.

Per questo non è sufficiente sapere che una prelazione “esiste”. Occorre identificare con precisione quale tipo di prelazione sia applicabile e quale disciplina la governi.

Diritto di prelazione: le principali fattispecie a confronto

La tabella rende evidente perché non sia corretto parlare del diritto di prelazione come se esistesse una procedura unica.

Chi ha diritto di prelazione?

Dipende dalla legge o dal contratto. Tra i soggetti che possono essere titolari del diritto troviamo, per esempio:

• coeredi;
• coltivatori diretti;
• determinati proprietari confinanti;
• conduttori di immobili commerciali;
• conduttori abitativi in specifiche ipotesi;
• soci;
• soggetti individuati da un patto contrattuale;
• amministrazioni pubbliche nei casi relativi ai beni culturali.

Non esiste quindi una categoria generale di persone aventi sempre diritto alla prelazione.

Quanto tempo c’è per esercitare il diritto di prelazione?

Non esiste un termine unico. Alcuni esempi:

• coeredi: 2 mesi;
• prelazione agraria: 30 giorni;
• locazione commerciale: 60 giorni.

Nella prelazione volontaria il termine dipende invece dal patto. È quindi sempre necessario individuare prima la fonte del diritto.

Il diritto di prelazione si trasferisce automaticamente?

Non sempre. Alcune prelazioni sono strettamente collegate alla qualità personale del titolare.
Altre possono dipendere da un rapporto giuridico, da una partecipazione o dalla titolarità di un determinato bene. La risposta cambia quindi a seconda della fattispecie.

Cosa succede se il titolare non risponde?

Se il titolare della prelazione non esercita il diritto entro il termine previsto, il proprietario può normalmente procedere alla vendita al terzo alle condizioni comunicate. Se però il proprietario modifica successivamente in modo sostanziale il prezzo o le condizioni dell’operazione, la precedente rinuncia potrebbe non essere sufficiente.

Il prelazionario deve infatti poter valutare l’operazione realmente conclusa, non una proposta economicamente diversa.

Tra fratelli esiste sempre un diritto di prelazione?

No. Il semplice rapporto di parentela non crea automaticamente una prelazione.

La prelazione dell’articolo 732 nasce quando i fratelli sono coeredi e si trovano ancora in comunione ereditaria e uno di loro intende alienare a un estraneo la propria quota o parte di essa.
Se invece la comunione non ha origine successoria, oppure è già stata sciolta, occorre verificare se esista un’altra fonte del diritto.

L’inquilino ha sempre diritto di prelazione?

No. Nelle locazioni commerciali il diritto è riconosciuto nelle fattispecie previste dalla legge n. 392 del 1978. Nelle locazioni abitative interviene soltanto in specifiche condizioni previste dalla legge n. 431 del 1998.

La mera esistenza di un contratto di locazione non basta quindi a creare sempre un diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione tutela una preferenza, non un diritto generale all’acquisto

Il diritto di prelazione viene spesso semplificato come un “diritto a comprare per primi”. La definizione è intuitiva, ma incompleta.

La prelazione è piuttosto il diritto a essere preferiti rispetto a un terzo quando il proprietario decide di concludere una determinata operazione e quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge o dal contratto. Da qui derivano tre regole fondamentali.

La prima è che la prelazione non obbliga normalmente a vendere.
La seconda è che non esiste una prelazione generale del confinante, dell’inquilino, del fratello o di qualsiasi altro soggetto: ogni diritto deve avere una precisa fonte.
La terza è che la violazione produce effetti differenti: nella prelazione volontaria prevale normalmente la tutela risarcitoria, mentre alcune prelazioni legali permettono anche di esercitare il diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente.

È quindi solo individuando la specifica fattispecie — ereditaria, agraria, locatizia, societaria o di altra natura — che si può stabilire chi abbia davvero il diritto di prelazione, come debba esercitarlo e quali strumenti abbia a disposizione quando non viene rispettato.