Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze ed elenco lavori

Che cos’è la manutenzione ordinaria 

Vengono definiti interventi di manutenzione ordinaria quelli indirizzati ad opere di rinnovamento, ristrutturazione, sostituzione, integrazione o mantenimento di impianti preesistenti.

Entrando nello specifico l’art.3 DPR 380/01del testo unico sull’edilizia aggiornato al 2022 recita che: “si intendano per manutenzione ordinaria tutti gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici. Anche quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.”

Dunque l’importante è che non venga modificata la struttura. Ad esempio possiamo citare tra tali interventi opere:

• interne quali rinnovamento, riparazione, sostituzione di intonaco, rivestimento, serramento di infisso, controsoffito e pavimento, tinteggiatura della facciata. Riguarda anche accessori sanitari in modifica o in aggiunta, sistemi di ventilazione e canne fumarie;
• esterne: sostituzione e riparazioni che non modifichino forme, colori e posizioni. I lavori in questione sono di rivestimento, intonaco, serramenta, copertura, grondaie, cornicioni, impermeabilizzazioni;
• altro: interventi di eliminazione barriere architettoniche senza creazione di ascensori o altre costruzioni che modifichino la sagoma dell’immobile.

Che cos’è la manutenzione straordinaria

In base al decreto legislativo n.42 del 22 gennaio 2004 del Codice dei beni culturali e del paesaggio per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici. Nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. 

Ricadono tra gli interventi di manutenzione straordinaria:

• opere e modifiche nella rinnovazione e sostituzione di parte strutturali dell’immobile;
• creazione o integrazione di servizi sanitari e tecnologici. Fondamentale che nessuno di questi interventi comporti mutamento urbanistico nella destinazione d’uso che implichino ampliamento del carico;
• frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di lavori che non comportano la modifica di singole superfici;
• cambiamenti nei prospetti degli immobili. Queste devono essere compiute in modo legittimo nel mantenimento o acquisizione dell’agibilità dello stabile. L’accesso ad esso non può pregiudicare il decoro architettonico né l’intervento non essere conforme alla disciplina.

Altri esempi di manutenzione straordinaria sono:

• installazione di scale ed ascensori; 
• modifica nella struttura delle scale interne ad un condominio;
• creazione o miglioramento di sistemi igenici-sanitari;
• recinzione di aree, pubbliche o private;
• interventi di aggiornamento in base al piano nazionale di risparmio energetico;
• sostituzione di infissi, serramenti, persiane e serrande e modifica di materiale d’utilizzo.

Altre tipologie di intervento

Altri interventi edilizi ricado invece in categorie diverse rispetto a quelle precedentemente affrontate, ma non per questo non degne di nota:

restauro e risanamento conservativo: sono lavori che hanno come scopo conservare e mantenere funzionale l’edificio. Le destinazioni d’uso possono essere modificate se gli elementi sono compatibili e conformi al piano urbanistico. Questa tipologia di interventi comprende anche il ripristino di alcuni elementi e l’eliminazione di altri accessori ritenuti non utili;

nuova costruzione: comprende manufatti edilizi fuori terra o interrati, interventi di urbanizzazione, realizzazione di infrastrutture e impianti che trasformano il suolo in modo permanente, installazione di torri per radio-rice-trasmittenti. Altre nuove costruzioni possibili sono prefabbricati quali camper, case mobili o barche usate come abitazioni o magazzini;

lavori per la ristrutturazione urbanistica: tali interventi vengono avviati con lo scopo della sostituzione del tessuto urbanistico. In questo caso si agisce tramite modifiche dell’assetto stradale, isolati, strade e lotti.

Pratiche essenziali a riguardo degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria

CILA E SCILA sono delle pratiche edilizie usate dagli addetti ai lavori, quali ingegneri, architetti e geometri, da richiedere per ottenere il permesso di costruzione. Sono pratiche che sono state introdotte nel 2010 tramite la Legge 73. Il proprietario dell’edificio o un titolare di diritto reale ha il dovere di presentare la richiesta in Comune allo Sportello Unico per l’Edilizia SUE.

Coinvolgere in tali atti professionisti che si apprestano a svolgere i lavori è fondamentale. È infatti loro compito compilare accuratamente dichiarazione e asseverazioni. Deve inoltre mettere per scritto che i lavori realizzati tramite CILA rispettino la normativa in materia. Devono anche consegnare planimetrie ed altre pratiche grafiche realizzate. CILA e SCILA contengono entrambi al loro interno dati d’identificazione e documenti dell’azienda che esegue i lavori.

Entrando nello specifico, la CILA è l’abbreviazione di Comunicazione Inizio Lavori Asseverata. Viene utilizzata in caso di interventi di manutenzione ordinaria e quando si opera su tramezzi e/o prati non strutturate della costruzione. I lavori avviabili tramite CILA sono definibili lavori di manutenzione straordinaria leggeri.

La SCILA è l’abbreviazione per Segnalazione Certificate di Inizio Attività. È una pratica necessaria quando si agisce su delle parti strutturali dell’immobile. Il permesso di costruire diviene obbligatorio nella costruzione di nuovi edifici o per lavori di ristrutturazione che portano a un grande cambiamento.

In caso di mancata comunicazione CILA e SCILA non sono previsti anni di detenzione in carcere ma il pagamento di una sanzione equivalente a 1.000 €. Tale abuso può venire rapidamente sanato tramite CILA e SCILA in sanatoria ovvero accertamento di conformità. Dopo che le pratiche sono state consegnare negli uffici preposti, devono essere verificati e confermati nella loro validità. L’approvazione da parte del Comune e i tempi impiegati per ottenerla sono variabili da 1 mese a 6 mesi. 

Affidarsi nelle mani certe di un professionista in grado di gestire l’intero iter dei lavori è sempre la scelta giusta!