Legge 392/78: come funziona legge sulle locazioni immobili urbani
Che cosa prevede la legge 392/78
La legge 392/78 è il testo base che disciplina il settore della locazione degli immobili urbani, anche se negli anni sono state introdotte abrogazioni e modifiche. Innanzitutto la durata minima del contratto di affitto per gli immobili con finalità abitativa viene fissato a 4 anni e la locazione viene rinnovata tacitamente alla scadenza. Se le parti stabiliscono nel contratto una durata inferiore, si applica automaticamente una valenza di 4 anni perché questa clausola risulta essere priva di valore. Nel caso in cui una delle due parti vuole recedere dal rapporto esistente (al termine dei 4 anni previsti oppure anticipatamente) deve comunicarlo all’altro soggetto con raccomandata con ricevuta di ritorno. In base alla legge viene previsto un periodo minimo di preavviso pari a 6 mesi. Il proprietario dell’immobile deve dare preventivamente il proprio consenso all’affittuario per consentire la sublocazione del locale oppure di una sua parte. Lo stesso vale per la cessione del contratto di locazione a un terzo soggetto. Una volta ricevuto il consenso del locatario, il conduttore deve inviargli una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si indicano i dati del sub-conduttore, il numero e la descrizione dei vani sublocati e il periodo di tempo durante il quale risulta essere in vigore il contratto di subaffitto.
Cosa tenere a mente
Altri elementi previsti all’interno della legge 392/78 sono:
- le spese di registrazione del contratto vengono suddivise equamente tra il locatore e il locatario;
- in caso di morte dell’affittuario subentra in maniera automatica come intestatario del contratto di locazione gli eredi, il coniuge oppure i parenti e affini conviventi nello stesso immobile. In caso di nullità del matrimonio oppure di separazione consensuale il coniuge ha diritto a succedere nel contratto se le parti hanno convenuto in questo modo. Invece in caso di separazione giudiziale questo eventuale diritto deve essere disposto dal giudice.
Equo canone e depositi cauzionali
In base a quanto stabilito dalla legge 392/78 il proprietario dell’immobile può richiedere all’affittuario il pagamento di un deposito cauzionale da versare insieme al primo canone mensile. Si tratta di una modalità volta a tutelare il locatario dagli eventuali danni arrecati all’unità immobiliare. Per legge il suo importo non può superare l’ammontare complessivo di tre mensilità del canone di affitto. Inoltre la somma produce interessi che devono essere versati al conduttore al termine di ogni anno. Al recesso del contratto, se l’immobile non ha subito danni, il deposito cauzionale viene riconsegnato insieme agli interessi maturati fino a quel momento. Per quanto riguarda l’ammontare del canone mensile, per legge i contratti di locazione che hanno come oggetto gli immobili urbani con destinazione abitativa non può oltrepassare il 3,85% del valore locativo (si ottiene moltiplicando la superficie per il costo unitario di produzione dell’immobile). Di conseguenza questo importo non può essere determinato liberamente dalle due parti. Infatti il costo unitario di produzione dell’unità immobiliare dipende da vari parametri, come lo stato di conservazione, la città di riferimento e il piano.