Contratto preliminare di compravendita: contenuti, validità e obblighi delle parti
Il contratto preliminare di compravendita rappresenta un passaggio fondamentale nel processo di acquisto o vendita di un immobile.
Si tratta di un accordo vincolante tra le parti – venditore e acquirente – in cui entrambe si impegnano a concludere la compravendita definitiva in un momento successivo, stabilendone fin da subito le condizioni principali.
Molto più di una semplice “promessa”, questo tipo di contratto ha una forte rilevanza giuridica e può offrire importanti tutele per entrambe le parti coinvolte, soprattutto quando redatto con attenzione e chiarezza.
È quindi essenziale comprenderne la funzione, i contenuti obbligatori, le implicazioni legali e le accortezze da seguire per evitare errori o spiacevoli sorprese.
Scopriamo insieme perché il contratto preliminare di compravendita è così importante e come redigerlo correttamente per tutelare i propri diritti e concludere l’affare in sicurezza!
Indice
Che cos’è il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita, spesso chiamato anche compromesso di vendita, è un accordo tramite cui acquirente e venditore definiscono in anticipo le condizioni essenziali per la cessione di un immobile.
E quindi:
- descrizione dettagliata dell’immobile;
- prezzo del bene in questione;
- tempistiche e termini di pagamento;
- versamento di una caparra;
- eventuali condizioni da inserire nell’atto;
- clausole aggiuntive.
Come è quindi evidente, le parti fissano nero su bianco diritti e obblighi reciproci, creando una solida base giuridica per il trasferimento della proprietà. In quest’ottica, questo documento rappresenta un passo intermedio fondamentale tra la trattativa e la firma del rogito notarile finale e ha lo scopo di assicurare un quadro chiaro per entrambe le parti. Se redatto in modo corretto, infatti, permette di scongiurare malintesi, ripensamenti e contenziosi futuri ed offre una tutela aggiuntiva sia a chi vende che a chi acquista.
A oggi, stipulare un compromesso non è obbligatorio e si può passare direttamente dalla proposta di acquisto al rogito. Nonostante ciò, è consigliato sottoscriverlo in quanto vantaggioso per entrambe le parti. Esso permette infatti di stabilire i termini di un accordo e avere il tempo utile per sbrigare le pratiche necessarie in vista della conclusione della vendita: richiesta del mutuo, controlli strutturali sull’immobile e verifiche documentali sulla proprietà.
Struttura e contenuti
Il preliminare di compravendita è composto da una serie di clausole che riguardano gli aspetti chiave della transazione immobiliare.
Nello specifico la struttura è composta da alcuni contenuti quali:
- parti coinvolte: chiara identificazione di venditore ed acquirenti, inclusi i loro dati personali e fiscali;
- descrizione dettagliata dell’immobile oggetto della compravendita: e quindi dati catastali, superficie, destinazione d’uso e altre caratteristiche rilevanti;
- prezzo e modalità di pagamento, come ad esempio l’esistenza di un acconto, il saldo e eventuali rateizzazioni;
- termine entro il quale il rogito notarile deve essere stipulato: di solito si parla di una tempistica compresa tra 30 e 180 giorni dalla firma del preliminare;
- altre clausole aggiuntive, a seconda delle esigenze delle parti. Tra le più usuali c’è quella sospensiva, legata all’accettazione o meno del finanziamento dalla Banca in caso di richiesta di mutuo È molto frequente anche la clausola di verifica, che consente all’acquirente, entro un periodo temporale solitamente di 30 giorni di constatare che l’immobile sia effettivamente conforme a quanto dichiarato. Comune anche quella di vincolo, che impone all’acquirente di non vendere l’immobile a terzi prima della stipula del rogito notarile. Infine, la clausola di riservatezza impone alle parti di mantenere la riservatezza riguardo ai dettagli della transazione e a tutte le informazioni scambiate durante la negoziazione affinché informazioni sensibili non vengano divulgate a terzi.
Validità del contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita è un vero e proprio contratto, e come tale, deve presentare i requisiti che la legge prevede
In quest’ottica, è necessario che esso contenga gli elementi principali della vendita, ai fini della completezza e determinazione dell’oggetto. E quindi:
- identificazione delle parti coinvolte nell’operazione;
- descrizione dell’immobile da acquistare;
- precisa identificazione catastale;
- prezzo e modalità di pagamento;
- termine per la stipula del contratto definitivo.
Il compromesso, inoltre, è valido quando rispetta anche specifici requisiti a livello di forma e di contenuto, tra cui principalmente:
- redazione sotto forma scritta;
- descrizione dell’immobile univoca e dettagliata;
- prezzo di vendita concordato;
- volontà a procedere delle due parti contrattuali;
- eventualmente anche importo dell’eventuale caparra da versare, penali in caso di inadempimento e tempistiche per arrivare al rogito.
Per essere autenticato la scrittura privata è sufficiente. È necessario rivolgersi ad un notaio solo in caso di immobili in costruzione o terminati dopo il 16 marzo del 2019. Ad ogni modo, il contratto preliminare di compravendita va sempre registrato. La registrazione è infatti un adempimento fiscale obbligatorio da effettuare presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. L’intero pagamento della somma da versare è a carico dell’acquirente, a meno che le due parti si siano accordati in altro modo. Il compromesso è legalmente valido anche senza registrazione mentre la trascrizione è invece facoltativa.
Vantaggi principali
Il preliminare di compravendita è un contratto vincolante che genera obblighi e diritti per entrambe le parti. Esso, infatti, stabilisce i termini essenziali e le clausole da inserire nel compromesso (caparra, tempi per il rogito, eventuali clausole aggiuntive, etc) e fornisce alle parti un quadro di riferimento chiaro e vincolante.
Se le parti adempiono ai loro obblighi, la transazione può procedere come previsto e, in questo modo si può stipulare il contratto definitivo di compravendita, trasferendo la proprietà dell’immobile dall’acquirente al venditore.
Le maggiori utilità compromesso, di certo, dipendono dall’accuratezza con cui l’atto viene redatto l’atto. A livello generale, esso permette di:
- definire in dettaglio gli impegni di venditore e acquirente;
- proteggere l’acquirente, vincolando il venditore a non cedere l’immobile ad altri;
- tutelare il venditore, garantendo che l’acquirente si impegni all’acquisto;
- evitare sorprese ed incomprensioni al momento del rogito, come spesso accade ad esempio sulla metratura, sullo stato dell’immobile o sul prezzo;
- stabilire le conseguenze in caso di inadempimento, e quindi perdita della caparra, restituzione del doppio o eventuale risoluzione del contratto con risarcimento danni.
Come abbiamo visto insieme, redigere un preliminare di vendita ben strutturato riduce il rischio di controversie e allo stesso tempo permette un rogito sereno e conforme alle aspettative di entrambe le parti.
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